سازندگان اغلب در تحقق خانه رویایی خود با قوانین ساخت و ساز برای یک قطعه زمین محدود می شوند که به نوبه خود می تواند به ضرر فروشندگان زمین ساختمانی باشد. رعایت حداقل مسافت های قانونی تا املاک مجاور یا رعایت حداکثر مساحت ساختمان بسته به مساحت ملک تنها دو نمونه احتمالی از مشکلات هستند. تحت شرایط خاص، بار ساختمان یکسان سازی برای املاک همسایه می تواند راه حل باشد.
بار ساختمان انجمن – تعریف
همانطور که از این اصطلاح پیداست، در درجه اول نوعی اتحاد دو یا چند ویژگی است.برای اینکه اینها "متحد" شوند، باید دارایی های همسایه باشند. بار ساختمانی یکسان سازی شامل تلقی دو یا چند ملک مجاور به عنوان یک ملک در قانون ساختمان است. بار ساختمان مشترک به طور کلی نیاز به دلیل قانون ساختمان دارد.
برای مثال با بار ساختمانی یکسان سازی، مرزهای ملکی بین املاک همسایه درگیر حذف می شود. بار ساختمان انجمن همیشه شامل حداقل یک به اصطلاح "اموال خدماتی" است. این یا مالک ملک نسبت به مقام مسئول ساختمان موظف است که مرز ملک خود را به یک ملک مجاور منحل کند. این بدان معناست که ملک همسایه به اصطلاح «مسلط» می شود و مرز همسایه نباید در مسائل قانون ساختمان در نظر گرفته شود.
روابط مالکیت در صورت یکسان سازی بار ساختمان
ساختار مالکیت املاک فردی تحت تأثیر بار ساختمانی انجمن قرار نمی گیرد.این به این معنی است که هر مالک ملکی شرکت کننده، حقوق مالکیت خود را بر ملک خود حفظ می کند تا جایی که قبل از پرداخت هزینه ساختمان انجمن در دفتر ثبت املاک ثبت شده است. بار ساختمان انجمن در ثبت زمین ثبت نمی شود. در حوزه مالیات نیز تغییری ایجاد نخواهد شد.
استفاده از بارهای انجمن سازی
مثال 1
آقای مایر دارای یک خانه دو خانواده در ملک خود است که آپارتمان ها در کنار یکدیگر قرار دارند و هر کدام ورودی مخصوص به خود را دارند. اکنون یک طرف با احتساب ملک طرف فروخته می شود. تقسیم اموال از نظر نظری این امکان را فراهم می کند. اما از آنجایی که خانه در وسط ملک قرار ندارد، قسمت آن به طور قابل توجهی کوچکتر می شود.
قانون ساختمان بیان می کند که مساحت ساخته شده از نیمه خانه او برای اندازه ملک باقی مانده بسیار بزرگ است. بنابراین تقسیم دارایی در این مورد امکان پذیر نخواهد بود.با این حال، اگر همزمان با تقسیم ملک، بار ساختمانی یکسان سازی درخواست و تصویب شود، حتی پس از تقسیم، ملک همچنان یکی از مقررات ساختمان محسوب می شود. خریدار خانه به عنوان مالک ملک، مرتباً ثبت اراضی را دریافت می کند.
مثال 2
پسر خانم اشمیت می تواند ملک کناری مادرش را ارزان بخرد. برای اینکه بتواند نقشه خانه رویایی خود را محقق کند، باید نزدیک به خط ملک به ملک مادرش بسازد. این هیچ ایرادی ندارد، اما مرجع ساختمان دارد، زیرا به عنوان سازنده قانوناً موظف است حداقل فاصله را تا محدوده املاک املاک مجاور حفظ کند. در اینجا مادر او اکنون می‌تواند به مقامات ساختمان تعهد بدهد که بار ساختمان مشترک را اعمال کند. به این ترتیب مادر مرز بین دو ملک را از بین می برد و پسر دیگر مجبور نیست در ساختن این موضوع را در نظر بگیرد.
مثال 3
دو زوج متاهل که با هم دوست هستند دو قطعه زمین پشت سر هم خریده اند که دوست دارند روی آن بسازند. هیچ دسترسی از خیابان برای توسعه به ملک عقب وجود ندارد. این بدان معنی است که کابل ها فقط از طریق قسمت جلویی می توانند به قسمت عقب برسند. در اینجا زن و شوهر می توانند بر سر یک به اصطلاح حق ارتفاق توافق کنند که به طور قانونی و دائمی یک جابجایی ساختاری بر ملک اول را شرط می کند. به منظور صرفه جویی در هزینه ها، صاحبان ملک جدید تصمیم به ترکیب ساخت و ساز می گیرند. این دو ملک در مفهوم قانون ساختمان به یک ملک تبدیل می شوند. در نتیجه، فقط اموال جلویی باید توسعه یابد. اکنون می توان قسمت عقب را به این وصل کرد.
برنامه
هیچ اطلاعات الزام آور را نمی توان به عنوان یک قانون کلی در مورد درخواست برای بار ساختمان انجمن ارائه کرد، زیرا ایالت های فدرال منفرد ممکن است الزامات متفاوتی داشته باشند.بر این اساس، اطلاعات زیر در برخی از نکات تنها به عنوان راهنما عمل می کند. قبل از ارسال درخواست، توصیه می شود اطلاعات دقیقی در مورد مقام مسئول کسب کنید.
مسئولیت
بار مشترک ساختمانی را می توان از طریق مقام مسئول ساختمان یا سازمان نظارت بر ساختمان شهرداری درخواست داد.
متقاضی
هر یک از صاحبان ملک می توانند درخواست ارسال کنند. هر کسی که درخواست را ارسال کند معمولاً دریافت کننده فاکتور هزینه های انجام شده نیز خواهد بود.
در هر صورت مالک ملکی که ملک او “تحمل شده” است باید با امضای خود در برگه جداگانه آمادگی ساخت و ساز را اعلام کند. در اصطلاح فنی به این «پیمانکار ساخت و ساز» گفته می شود. در برخی از شهرها/کشورها، پس از ارسال درخواست توسط کارفرما، پیمانکار ساختمان به یک قرار ملاقات شخصی دعوت می شود تا امضا را ارائه دهد و بتواند مستقیماً آن را تأیید کند.اگر پیمانکار ساختمان دورتر زندگی می کند، می توان امضا را در یک مرجع ساختمانی در نزدیکی خانه انجام داد و در آنجا تأیید کرد. در غیر این صورت، امضا می تواند توسط یک دفتر اسناد رسمی نیز تأیید شود.
اسناد/اسناد قابل ارسال
- فرم درخواست تکمیل و امضا
- اظهارنامه بار ساخت از پیمانکار ساختمان با گواهی امضا
- عصاره ثبت زمین فعلی کلیه املاک مشمول (نباید بیشتر از سه ماه قدمت داشته باشد)
- عصاره کاداستر کلیه املاک مشمول
- سایت پلان در پنج نسخه با علامت گذاری و ابعاد مساحت ملک مورد بارگذاری
- بسته به مرجع ساختمان، ممکن است یک فرم فرض هزینه جداگانه برای هزینه های حاصله مورد نیاز باشد
- اگر ملک تجاری یا انجمنی است، عصاره ثبت تجاری یا انجمن باید ارسال شود
فرآیند ویرایش
در صورت وجود کلیه مدارک و امضاهای لازم، سازمان نظارت بر ساختمان فرآیندی به اصطلاح پروانه ساختمانی را آغاز می کند. زمان پردازش بسته به حجم کار و موارد فردی می تواند بسیار متفاوت باشد. به طور متوسط، زمان پردازش بین چهار تا شش هفته قابل پیش بینی است.
در صورت تایید درخواست، در ثبت بار ساختمان درج می شود و بار ساختمان انجمن از نظر قانونی لازم الاجرا می شود.
هزینه
بسته به شهرداری، تلاش اداری، ارزش اقتصادی یا سایر مزایای ساختمان، هزینه ها معمولاً به صورت جداگانه جمع آوری می شوند. قیمت آنها بین 60 تا 500 یورو متغیر است. همچنین در صورتی که پیمانکار ساختمان پس از ارسال درخواست تغییر عقیده دهد و اظهارنامه باربری ساختمان را امضا نکند، بازپرداخت هزینه قابل پرداخت است. امکان درخواست اطلاعات کتبی در مورد ورودی های ثبت بار ساختمان وجود دارد.در اینجا مجدداً بین 15 یورو تا 50 یورو هزینه پرداخت می شود.
نکته:
نتیجه مراحل پروانه ساختمانی کتباً به اطلاع متقاضی و حداقل درج در ثبت بار ساختمان به صورت کتبی به اطلاع مرجع ساختمان خواهد رسید. این قبلاً لازم الاجرا است و بار ساختمانی انجمن از نظر قانونی لازم الاجرا است، بنابراین اثبات اضافی از ثبت بار ساختمان لازم نیست.
بار انجمن در صورت ارث یا فروش
در صورت تغییر مالکیت ملک از طریق فروش یا ارثی که تعهد انجمن املاک به آن منعقد شده است، بی‌تأثیر باقی می‌ماند و به حیات خود ادامه می‌دهد. این برای محافظت از مالک دارایی "مسلط" است. هدف از این کار این است که در بدترین حالت در صورت پایان یافتن تعهد در صورتی که در آن سوی مرز ملک (سابق) ساخته شده باشد، همسایه مجبور به تخریب خانه یا قسمت هایی از آن نشود.
حذف بار ساختمان انجمن
اگر بار ساختمانی انجمن در یک یا چند ملک ثبت شده باشد، تحت شرایط خاصی قابل حذف است. شرایط زیر باید رعایت شود:
- ساخت و ساز از قبل برنامه ریزی شده انجام نمی شود (دلیل رفع شد)
- هیچ منفعت عمومی در حفظ بار ساختمان انجمن وجود ندارد
- موافقت از مقام مسئول نظارت بر ساختمان باید داده شود
تاثیر بر ارزش ملک
از آنجایی که حداقل دو ملک در بار مشترک ساختمان دخالت دارند، این معمولاً به این معنی است که برای یک قسمت یک نقطه ضعف و برای قسمت دیگر مزیت وجود دارد. دارایی "مسلط" دارای مزیت است، زیرا از جداسازی مرز ملک از ملک همسایه سود می برد.نتیجه می تواند افزایش ارزش ملک باشد.
ملکی که بار ساختمانی برای آن ثبت شده است حق خود را برای تعیین حریم مشخص از ملک مجاور از دست می دهد. این به طور بالقوه می تواند ارزش یک ملک را کاهش دهد.
بسته به مورد فردی و پیشرفت، کاهش ارزش همیشه اتفاق نمی افتد. باید در نظر داشت که بار ساختمان یکپارچه انعطاف پذیری بیشتری را در توسعه ارائه می دهد که بدون این توافقنامه قانون ساختمان امکان پذیر نخواهد بود. با استفاده از کارشناس و گزارش مربوطه می توان تعیین کرد که آیا و تا چه اندازه می توان انتظار کاهش یا افزایش ارزش ملک را داشت.
